העיוות בשוק הדיור: האם יש ירידת או עליית מחירים? / ניר שמול

השאלה חוזרת על עצמה: האם הייתה ירידת מחירים בפרויקטים כתוצאה מנתוני משרד השיכון שפורסמו בימים האחרונים? • ניר שמול מנכ"ל חב' שניר, עונה ומסביר:

בימים האחרונים אנו עדים במשרדי המכירות לגל של לקוחות שמתקשרים ומבקשים לברר האם הייתה ירידת מחירים בפרויקט כתוצאה מנתוני משרד השיכון שפורסמו בימים האחרונים.

אין ספק שניתן להרגיש את אכזבתם הגדולה כאשר הם שומעים כי המחיר לא השתנה ובפרויקטים מסוימים עם התקדמות הבנייה הוא אפילו עלה.

נשאלת השאלה הגדולה: מדוע המחיר לא יורד למרות נתוני משרד השיכון?

את הלקוח לא מעניינים ההסברים והפרשנויות של הנתונים האם הם נכונים או שגויים וכיצד מציגים אותם, בנושא זה דנו מספיק מומחים בימים האחרונים. הלקוח מעוניין לרכוש דירה באזור מסוים בו הוא מתעתד לגור, הוא ביקר במספר פרויקטים באזור בשבועות האחרונים והוא מבקש לרכוש דירה ללא קשר לנתונים המתפרסמים אודות דרך חישוב הממוצע האם ירד או עלה.

חברת שניר משווקת נכון להיום כ 2500 יחד ב 15 פרויקטים שונים ברחבי הארץ בפריסה מדרום ועד צפון, והנה אני מצהיר קבל עם ועדה, שבאף פרויקט המחיר לא ירד בחודשים האחרונים אלא להפך הוא ממשיך לעלות מדי חודש עם התקדמות הפרויקט וצמצום המלאי .

ושוב נשאלת השאלה: למה המחיר לא יורד?

הסיבה המרכזית לכך הינה הביקוש שעולה על ההיצע. מדינת ישראל במשך שנים רבות תכננה ושיווקה פחות יחידות דיור לעומת הביקושים בישראל וקצב ריבוי האוכלוסייה. זוהי הסיבה מספר אחת לעליית מחירי הדיור בעשור האחרון .

נכון להיום חסרות בין 150-100 אלף יח״ד (!) וכל מכבסת מילים כזו או אחרת של מומחים וקובעי מדיניות בתחום לא תוכל לכסות על הפער העצום הזה.

סיבה משנית קשורה לריבית הנמוכה הקיימת בכל מדינות העולם וכמובן גם בישראל המעודדת אנשים לקחת הלוואות משכנתא לצורך רכישת דירה ובכך מוסיפה עשרות אלפי אנשים המבקשים לרכוש דירה להשקעה. לא מדובר אגב בטייקונים כאלו או אחרים אלא באנשים עם מעט כסף פנוי להשקעה בצד שבמקום לשים אותו בבנק וליהנות מריבית אפסית מעדיפים לרכוש דירה שהינה נכס משמעותי לכל יהודי באשר הוא לטובת דור ההמשך.

אין ספק שהמדינה משקיעה מאמצים אדירים בשנים האחרונות לטובת הבעיה הכלכלית המרכזית במדינת ישראל והם הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור שמתקשים מאוד בתנאי השוק הקיימים לרכוש דירה במחירים ברי השגה. תוכנית מחליפה תוכנית, מע"מ 0, מחיר מטרה, מחיר למשתכן, דיור להשכרה ועוד ועוד ועוד .

אולם לצערי משיחות ופגישות רבות שאנו עושים מדי יום ביומו בכל אתר עם לקוחות המתעניינים ברכישת דירה, הרושם המרכזי שאנו חשים הוא שאנשים הפסיקו להאמין לצערנו לתכניות הממשלה והרצון שלה להוריד את מחירי הדיור במדינת ישראל.

כאזרח במדינה מדובר בתמונת מצב עגומה, מכיוון שהמדינה מחזיקה בכמעט 90 אחוז מהקרקעות בישראל והיתרה מוחזקת על ידי בעלי קרקע פרטיים. כלומר המדינה הינה מונופול בתחום הקרקעות וברצותה היא יכולה לתכנן לשווק ולהוציא את הכמות יחד החסרה בשוק כיום.

אולם ישנם כוחות נוספים הפועלים בהקשר זה המונעים מהמדינה לעשות כן. ראשית הכנסות המדינה ממסים על הנדל"ן מגיעות נכון להיום לפי ההערכות לכ 15 מיליארד ש״ח מהתקציב! מדובר בסכום אדיר בסעיף ההכנסות המקשה על המדינה כמובן לוותר עליו לאור התחייבויותיה בסעיף תקציב המדינה.

שנית צריך לזכור כי גם זוג צעיר שרוכש דירה היום, לא מעוניין לראות ביום המחר שמחיר הדירה שלו ירד. אך קיימים כוחות אדירים הפועלים על השוק שלא לדבר על החשש בבנקים ממשבר דיור כמו שהיה בארה"ב בשנת 2009 כאשר ערך החובות עלה על ערך הדירה כתוצאה מפיזור הלוואות מסוכן בשוק האמריקאי שדחף אנשים ללא יכולת החזר אמיתית לרכוש דירה ועל כן כל צעד שהממשלה עושה נעשה באופן זהיר כדי לא למוטט את השוק ולהציף אותו בכמות יחד באופן מיידי .

אני חושב שהממשלה הנוכחית צריכה לפעול בדרכו של בן גוריון שאמר בשנות קיומה הראשונות של המדינה את האמת לאנשים עכשיו יהיו שנים קשות לכם כדי שלילדכם יהיה עתיד טוב יותר״. אין פתרונות קסם למשבר בשוק הנדל"ן בישראל ועל כן כדרכו של בן גוריון עליו השלום, יש להציב יעדים ברורים מדידים כמותיים ולומר לאזרחים במדינת ישראל את האמת ואת הכיוון לדוגמה: אנו פועלים כיום במטרה להוריד את מחירי הדיור בעשרה אחוז בחמש שנים הקרובות.

תהליך שכזה יגרום לכל המערכות להתייצב, לא לשדר בהלה ופניקה, לעסוק בצעדים המקצועיים הדרושים כדי לעמוד ביעדים שנקבעו בהיבטי התכנון שיווק רישוי מימון וכדומה וישדר כי יש ריבון הפועל בנחישות ובעקביות כדי לתקן את העיוות הנוראי הקיים של בשוק הדיור בישראל.

************

הכותב: ניר שמול, הינו מנכ״ל שניר המשווקת פרויקטים למגורים ולמסחר

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.