הפוליטיקאים רק מדברים ומחירי הנדל"ן עולים / דורית גבאי

כדאי להפסיק להאמין לשקרים ולחשוב שהמחירים ירדו. הגיע הזמן לשנות את עיוותי הכלכלה בישראל * דורית גבאי רואת חשבון, מספרת לך את האמת שמאחורי הפוליטיקה

למה המחירים לא ירדו? הם לא אומרים, אבל הם מנסים במשך שנים. כל פעם מחדש ממשלה חדשה, חברי כנסת חדשים, שר חדש מגיע עם תפיסת עולם, וסבור שבצ'יק צ'אק הוא ישנה את השוק. הדרך שננקטה עד כה, שמורגשת מיידית, כאשר היא מאושרת, זו חקיקת מס.

עד כה, בין שאר הדרכים, הפוליטיקאים, שר האוצר למשל, מנסה להכתיב את התנאים בשוק, לרוב באמצעות חקיקת מס, שתאט את הביקושים באופן מלאכותי.

מה זה אומר? הטלת מיסים כגון מס רכישה בשיעור של 8% על דירה נוספת. למה? מה הקשר בין הטלת מס רכישה להורדת מחירים? מבלי לבחון אמפירית, לעניות דעתי זה יכול להשפיע בשוליים על מחירי הדירות, בדרך של צמצום היקף הביקושים, ממש בשוליים. כי הביקושים עולים. תרבות החיים והתאים המשפחתיים משתנים כבר מעל שלושה עשורים. בלי להתייחס ליהודי התפוצות, שיוצרים ביקושים חדשים ו שוק חדש, שהמקומיים אינם מסוגלים להתחרות בו.

מי חקר ומצא, שאם יעלו את מס הרכישה על דירות מגורים בשיעורים גבוהים, מחירי הדירות ירדו? בינתיים מי שנפגע מחוק קשה זה הוא הציבור בישראל, שמבקש לשפר דיור, ובמקרה יש לו, לדוגמא, לרוכש דירה למגוריו, 40% בדירה, נניח בבאר שבע. כיוון שיש לרוכש הדירה למגוריו עוד חלק בדירה, שעולה על שליש בדוגמא שלנו, ללא קשר לשוויו של שליש זה- הוא מחוייב במס רכישה בשיעור 8% על מלוא שווי הדירה, שהוא רוכש למגוריו. זה אווילי. הציבור העובד בישראל נפגע גם אם יש לו דירה שלמה, והוא מבקש להשאיר אותה, לא למכור אותה, או מעוניין להעמידה להשכרה, שזה חשוב, לא פחות חשוב שיהיו דירות זמינות להשכרה, אבל כיוון שאינו מוכר אותה, הוא יקבל עונש! הוא ישלם על רכישת הדירה הנוספת 8% מס רכישה. זה לא נתפס.

דרך שנייה, שבה נתקלתי בחקיקה, היא הניסיון ליצור המרצה של מכירת קרקעות באמצעות מיסוי נמוך – הפעם שיעור נמוך של מס שבח. נעשו תיקוני חוק (הוראת שעה), שהוזילו משמעותית את מס השבח, שיחול על מוכרי קרקעות למגורים, שחתמו עד 5.5.2013, ושמספר יחידות הקרקע למגורים הנמכרות יעלה על שמונה יחידות בכל עסקה. ההפחתה במס הותנתה בהשלמת הבנייה בפרק זמן של עד 36 חודשים מיום העסקה. זהו עוד ניסיון בדרך של הענקת מתנות לבעלי קרקעות- מס שבח של 20% במקום 48% (השולי הגבוה) זו מתנה, מתוך תקווה שזה יציף את השוק בדירות ויביא לירידת מחירים.

אין בידי נתונים בכמה דירות מדובר – שייכנסו לשוק בגלל הוראת השעה הזו. נניח שמדובר ב 2,000 דירות, שבעליהן נהנו מההטבה הזו. נניח שיש 10,000 דירות, שייכנסו לשוק. כמה מתוכן בכל מקרה היו נכנסות לשוק ללא המתנה הזו? לצורך המחשה נניח 50%, ואז רק מחצית הצטרפו למשימה הלאומית. כלומר המדינה מעניקה הטבה לכל בעלי הקרקעות, לכל -10,000 הדירות שייבנו, כאשר מובן שחלקם בכל מקרה התכוונו לממש. ובנוסף, האם ניתן לראות את השפעת השינוי הזה על מחירי הדירות? אני לא רואה. הפרויקטים נמכרו זמן קצר לאחר חתימת העסקאות, והמחירים ממש לא ירדו.

גם בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, נעשה עוד ניסיון להתערב בשוק דרך חקיקת מס .נקבעה שיטת מיסוי חדשה, לפיה מוכרי דירות מגורים, שאינם בעלי דירה יחידה, שבבעלותם או בחכירתם דירות מלפני 1.1.2014, יקבלו פטור על השבח המחושב להם מיום הרכישה עד ליום 1.1.2014, וימוסו על השבח שמחושב להם מה- 1.1.2014 עד ליום המכירה. בחוק הגבילו את מספר הדירות למכירה בחישוב המוטב הזה לשתי דירות מגורים למשך השנים 2014-2014 ?– כולל. בנוסף החוק קבע כי מה-1.1.2018 לא תחול ההגבלה על מספר הדירות, שניתן יהיה למכור. כלומר בעלי דירות יוכלו למכור בחישוב מוטב למס שבח כמה דירות שירצו, אם ירצו.

כל בעל דירה יעשה לו את החישוב הפרטי שלו, וככל שיום הרכישה שלו רחוק וקדם ל 1.1.2014, הוא לא ממש חייב להזדרז, כי השיטה עדיין לא "הורגת" אותו. הוא יחכה לילדים שיגדלו, יעביר להם בפטור ממס שבח ובמתנה, הילדים ימתינו שלוש, ארבע שנים, והם ימכרו בפטור מלא ממס שבח וללא כל תשלום מס, אפילו הוא נחשב למס נמוך.

חוקי מס לא נועדו לשנות תנאי שוק. הם אמורים לשרת אינטרס של המדינה להיות שותפה לרווחים שנוצרים, רווחים, שהם תולדה של עשייה שהמדינה שותפה לה. מס רכישה הוא גזל. הוא מס על כלל העסקאות, וברור לכל שהייעוד הראשוני שלו הוא כסף לקופה!

כך היה בישיבה ובאישור בוועדת הכספים ב-1.5.2014 – ישיבה בהשתתפות שר האוצר הטרי דאז, ח"כ יאיר לפיד, שם הוא ביקש להמשיך את הטלת מס הרכישה על דירה נוספת לעוד שנה וחצי והתחייב להחזיר לשיעור מס רכישה של 3.5% ב- 1.1.2015. מה שקרה הוא שהממשלה הנוכחית ושר האוצר החדש לא כיבדו את ההבטחה הזו לוועדת הכספים, והמס לא רק שלא ירד ל 3.5% במקום 5% שנקבע כמדרגה ראשונה,- אלא הוקפץ ל 8%.

רוצה לומר, שאין מדיניות. זה נראה ממש כשוד מהיר ובחסות החוק. המדיניות אינה קיימת, והיא מטלטלת ופוגעת שוב ושוב באזרחי המדינה הזו.

חקיקה אינה מוזילה את מחירי הדירות, היא גוזלת באמצעות מס רכישה ומעניקה הטבות במס שבח בתקווה שהמאמץ הזה של בעלי הקרקעות יניב הורדת מחירים. זה לא קורה. אף לא אחת מהדרכים הביאה לירידה במחירי הדירות בישראל. ככל שהמדינה מתערבת יותר בכיוון זה, התוצאה היא – עליית מחירים.

מי שמבין משהו בכלכלה, יודע שהמשתנים המשפיעים על המחיר הם היצע וביקוש. הביקוש נמצא בעלייה גדולה באופן תמידי. מסיבות כגון משפחות מתפצלות, משפחות, שמשקיעות בדירות כמקור השקעה חלף אפיקים אחרים, עליית יהודים, משקיעים זרים, ששמים יד על נכסים בישראל כבטוחה לכספים שלהם בחו"ל, וזה גם ממניעים ציוניים אידאולוגיים וגם ממניעים פיננסיים, או הרצון להוציא כספים שנמצאים בסכנה בחו"ל. אנו מתמודדים עם מצב של ביקושים עולים והיצע נמוך.

כעת, ההיצע הוא הבעיה. והוא – באחריות המדינה.

שנים אין בארץ היצע המתאים לביקוש. "שנים" אני מתכוונת לעשרות שנים, מספר התחלות הבנייה אינו תואם את הצרכים, וזה בידי המדינה. אין לנו קרקעות בכלל, וקרקעות שמתאימות למגורים מנוצלות לאט ותמיד בפיגור. גם תמ"א 38 על שלביו היה אמור ליצור הגדלת היצע, אולם אז המדינה כמדינה אינה מתואמת על הדברים, והדברים נעשו מסובכים, מורכבים, ואפילו ליועץ המשפטי לממשלה יש מה לומר על זה, והנושא כעת נכנס לחוסר ודאות בשל פרשנויות וכן הלאה, כל אלה ממשיכים לעכב את הגדלת היצע הדירות.

כדאי להפסיק להאמין לשקרים ולחשוב שהמחירים ירדו.

בינתיים הממשלה מתבקשת לבטל את הגזירה של מס רכישה בגובה 8%, ולהשיב את מס הרכישה על כל דירה שנייה בשיעור ש"ניתן לחיות עימו", של 3.5% ואילך. השוד שנעשה הוא בלתי נסבל.

במקביל, וחשוב אף יותר, הממשלה מתבקשת לשחרר מאות אלפי קרקעות לדירות. ומהר! יש ליצור תכנית לאומית לעשורים הבאים בנוגע להקצאת הקרקעות לדירות לזכאים תוך הענקת זכות כספית – מענק מהמדינה – בצ'ק לפקודת פלוני- זכות שאינה ניתנת להעברה, לשם רכישת דירה. העדר מדיניות כלכלית והעובדה ששר האוצר, אשר אמון על איסוף הכסף, מתערב בשוק דרך חקיקה- הם אחד מעיוותי הכלכלה בישראל. הגיע הזמן לשנות זאת.

**********

דורית גבאי כותבת המאמר היא רואת חשבון

1 תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

  1. בקיצור את רוצה להשקיע בעוד דירה ורוצה שיורידו מס רכישה אז הבנוווווווו

    מני |
    הגב