אישור חוק מע"מ אפס מתקרב: כך נערכים בשוק הנדל"ן

דריכות בשוק הנדל"ן: השמאי הממשלתי כבר מכין את טבלאות המחיר למ"ר בכל אזור, ברשות המסים מתכננים אתר וקמפיין, והקבלנים אדישים ■ הטבת המע"מ עשויה לחול כבר בחודש הבא – מה יקרה בשוק הנדל"ן ביום שאחרי?

"משרדי המכירות של הקבלנים אינם עומדים בעומס הפניות והמוקדים הטלפוניים קרסו"; "הרוכשים מבולבלים ואינם מבינים איזו דירה נכנסת להטבה ואיזו דירה לא"; "מוקד הפניות של רשות המסים קרס, ואלפי רוכשי דירות חוששים שלא יוכלו לקבל את הפטור ממע"מ על דירת מגורים".

כל אלו הן כותרות שבהחלט יכולות להופיע באמצעי התקשורת בימים שלאחר כניסתו של חוק מע"מ בשיעור אפס לתוקף. נכון להיום החוק עוד זקוק לאישור ועדת הכספים ולאישור הכנסת, אך על פי הערכת האוצר הוא צפוי לעלות לאישור הכנסת כבר בשבוע השני או השלישי של נובמבר.

כפי שנחשף ב"גלובס" בשבוע שעבר, החליטו במשרד האוצר כי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, יפרסם את כל נתוני המ"ר הדירתי הנחוצים ליישום ומימוש ההטבה לזכאים בתוך שבוע מיום אישור החוק, ולא בתוך 40 יום כפי שנקבע בתחילה. כלומר, אם לוחות הזמנים הצפויים של האוצר יתממשו, הטבת המע"מ תוכל להתחיל ולפעול כבר בסוף נובמבר.

"גלובס נדל"ן" בדק כיצד נערך הענף ליום שאחרי אישור ההטבה.

השמאי הממשלתי הראשי: 65 שמאים כבר קובעים ערך מ"ר לדירה

השמאי הממשלתי הראשי נערך כבר חודשים אחדים ליישום החוק ולאיסוף הנתונים. לצורך כך נשכרו על ידי משרד המשפטים 65 שמאים פרטיים שיסייעו בעבודתו. "השמאי הממשלתי הראשי הגדיר בעדיפות עליונה את משימת ההיערכות לביצוע הוראות החוק, תוך ניסיון לצמצמם עד למינימום את הפגיעה בעבודה השוטפת של אגף שומת מקרקעין ולשמר את השירות לציבור ולמשרדי הממשלה", כך הסבירו במשרד המשפטים בתשובה לפניית "גלובס נדל"ן" בנוגע להיערכות ליום שאחרי אישור החוק.

"לצורך כך הוקם צוות משימה ייעודי (חמ"ל מע"מ) הכולל כתריסר עובדים ממחוזות האגף בראשות סגן השמאי הממשלתי הראשי. תפקידו של הצוות לרכז את כל הטיפול וגיבוש רשימת העמ"ד (ערך מ"ר דירתי – כהגדרתו בטיוטת החוק), להנחות ולהפעיל את השמאים החיצוניים הנותנים שירות לאגף, ולהיערך להשלמת המשימה עם אישורו הצפוי של החוק. 65 שמאים פרטיים נותנים כיום שירותים מקצועיים לאגף שומת מקרקעין בנושא זה באזורים ברחבי הארץ וסיוע בבקרה ובקביעה של נתוני העמ"ד. כל השמאים החיצוניים פועלים על פי קובץ אחיד וברור של הנחיות מקצועיות, אשר נכתב לצורך המשימה. ההתקשרות עם השמאים החיצוניים הוא על בסיס קבלני, בהתאם ולסוג העבודה המבוצעת על ידם, ובשלב זה ההתקשרות עמם היא עד סוף השנה, עם אפשרות להארכה ככל שיעלה הצורך".

כלומר, מבחינת השמאי הממשלתי, עיקר העבודה היא טרם יציאתו לפועל של החוק ולשאלה מה לגבי עומס צפוי שעשוי לנבוע מהגשת השגות על קביעת הערך למ"ר דירתי, שעל פי הצעת החוק צריכות לקבל מענה תוך 90 יום מיום הגשתן נמסר כי: "בשלב זה לא מתוכננים תקנים נוספים ייעודיים מעבר לאלה שאושרו ואוישו. אגף שומת מקרקעין וכן מערך ההשגות נערכים על מנת ליתן מענה יעיל ומהיר לכל הסוגיות שיעלו בהמשך הדרך".

הקבלנים ומשווקי הדירות: היזמים לא בטוחים שהחוק יעבור ולא יודעים למה להתכונן

במקביל להיערכות הגופים הממשלתיים, נראה שבענף עצמו, הקבלנים והיזמים לא ממהרים להתכונן ליום שאחרי אישור החוק, אם בגלל שהם עדיין מתקשים להאמין שיעבור ואם בגלל שהם פשוט לא יודעים למה להתכונן. סמנכ"לי שיווק בחברות נדל"ן אמרו ל"גלובס" כי אין להם היערכות מיוחדת ואין בכוונתם להוציא כספים עוד טרם אושר החוק.

עוד מוסיפים גורמים בחברות הנדל"ן כי גם אם היו רוצים להיערך, הם לא ממש יודעים כיצד לעשות זאת כל עוד אין נוסח סופי לחוק האמור וטרם פורסמו הרשימות של השמאי הממשלתי הנוגעות למחירים הרלוונטיים למתן ההטבה. כך, אם יתברר שלחברה אין בכלל דירות שעומדות ברף המחיר הנדרש לקבלת ההטבה מצד הרוכשים, אין כל טעם בהכנה מוקדמת לקראת הביקוש שעתיד להתפרץ.

ובכל זאת, יש כמה קבלנים שהחליטו לעשות מעשה. כך למשל החברות עמרם אברהם ואפי קפיטל המקימות את פרויקט אקווה במערב חדרה, מתעתדות להוציא לשיווק בניין חדש שיותאם להטבת המע"מ. מדובר בבניין אחד בפרויקט, בן 9 קומות ו-36 דירות ובחברה מעריכים כי רוב הדירות הסטנדרטיות צפויות להיכנס להטבת המע"מ והחליטו להמתין לקביעת השמאי הממשלתי כדי לתמחר את הדירות באופן שיתאימו להטבה.

גם בקרב חברות שיווק הדירות מתכוננים ליישום ההטבה, כפי שמסביר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן: "אנחנו עוד לא יודעים מתי החוק ייכנס לתוקף אך אנחנו נערכים, ועובדי החברה בפרויקטים הרלוונטיים יעברו הדרכות בנוגע לחוק ולמשמעויותיו. אנחנו נערכים במיוחד באזורים כמו אור עקיבא, חריש, באר יעקב, טירת הכרמל, אשקלון וכו', שבהם חוק המע"מ ככל הנראה יהיה רלוונטי. אנחנו גם נערכים לתגבור מערך המכירות באזורים אלה בהתאם לביקוש בפועל".

רשות המסים (אחראית על יישום החוק): קמפיין פרסומי והגדלת מצבת כח האדם

ברשות המסים צופים כי העומס על מוקדי השירות יהיה לא מבוטל. "לצורך יישום החוק יעמוד לרשות ציבור המוכרים והרוכשים באתר האינטרנט של רשות המסים יישום ייעודי לנושא חוק מע"מ 0%, כולל נוסח החוק, דברי הסבר, שאלונים למוכר ולרוכש (כולל אפשרות להדפסתם כתצהיר), מחשבון לחישוב ערך הדירה, טבלת גושים שכלולים בחוק, ערך מ"ר דירתי שקבע השמאי הממשלתי ועוד", אומרים ברשות המסים. "בנוסף, מוקם על ידי הרשות מרכז תמיכה ייעודי שאליו ניתן יהיה להפנות שאלות בטלפון ובמייל. בשלבים הראשונים של הפעלת החוק יתוגבר מרכז המידע בעובדים נוספים מתוך רשות המסים כדי לתת מענה יעיל זמין ומקצועי בזמן אמת".

רשות המסים נערכת גם למהלך הסברה רחב בנושא באמצעות לשכת הפרסום הממשלתית שמטרתו חשיפת החוק והוראותיו לציבור הרוכשים הפוטנציאלי. המסגרת והפורמט טרם נקבעו סופית.

"בדיקה ופיקוח אחר דיווחים על עסקאות מוטבות, איוש מרכז המידע ובניית מערכות ממוכנות מחייבים בין היתר תגבור של רשות המסים בכוח אדם ייעודי. גיוס ראשוני של עובדים מתבצע בימים אלה".

הליך רכישת הדירה עלול להיות המוקש המשמעותי, מכיוון שהאחריות לבדיקת הזכאות עוד טרם הרכישה היא על הרוכשים ועל הקבלנים, וצפוי שיהוי של כשלושה שבועות בין סיכום העסקה לאישורה בפועל.

"על הצדדים לעסקה תחול החובה לבדיקה מקדימה של זכאותם", מסבירים ברשות המסים. "ביום החתימה על הסכם המכר, בעסקה מוטבת כהגדרתה בחוק, על המוכר והרוכש יהיה לערוך תצהיר עמידה בתנאים. את התצהיר יגישו הצדדים לעסקה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי תוך 20 יום. במשרד תתבצע בדיקה שמטרתה אימות הנתונים שדווחו. תוך 20 יום מהגשת התצהירים יהיה על המשרד לשלוח לצדדים לעסקה אישור מקדים על היות העסקה מוטבת. בנוסף תתבצענה בדיקות עתידיות עם סיום הבנייה (עמידה במפרט)".

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.