מה אתם באמת יודעים על משכנתא?

המונח "משכנתא" מתאר שעבוד של נכס מקרקעין לטובת המלווה, כדי להבטיח החזר הלוואה מצד הלווה. במקרה הנפוץ ביותר, הבנק רושם על שמו את הנכס עד שהלווה מסיים להחזיר את ההלוואה. במידה והלווה לא עומד בתנאי ההחזר, הבנק רשאי למכור את הנכס ולהשתמש בכסף כדי לכסות את יתרת החוב. אם נותרים עודפים מהמכירה הם מועברים חזרה ללווה.

המונח "משכנתא" מתאר שעבוד של נכס מקרקעין לטובת המלווה, כדי להבטיח החזר הלוואה מצד הלווה. במקרה הנפוץ ביותר, הבנק רושם על שמו את הנכס עד שהלווה מסיים להחזיר את ההלוואה. במידה והלווה לא עומד בתנאי ההחזר, הבנק רשאי למכור את הנכס ולהשתמש בכסף כדי לכסות את יתרת החוב. אם נותרים עודפים מהמכירה הם מועברים חזרה ללווה.

במילים פשוטות, הבנק מעניק הלוואה ללקוח ודואג לכך שהוא יחזיר אותה על ידי רישום הנכס על שמו. מכאן שהלקוח הוא זה שמעניק לבנק משכנתא – שעבוד – על הנכס שנרכש כבטוחה להבטחת ההלוואה, ולא להיפך. בנוסף, נטילת משכנתא מחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין.

למרות שהיקף המשכנתאות מזנק מדי שנה והגיע לשיא של 65 מיליארד ש"ח ב-2015, רבים עדיין לא מבינים מה זה באמת אומר. מי שרוצה לקנות נכס ולהרכיב משכנתא אופטימאלית חייב להכיר את מסלולי ההלוואה השונים, לדעת כיצד לשלב ביניהם ובעיקר להגן על עצמו גם במצבים של שינויים לא צפויים.

הבדלים בין מסלולי משכנתאות

הלוואות משכנתא ניתנות במסלולים שונים. ההבדלים בין המסלולים באים לידי ביטוי בפרמטרים כמו גובה הריבית, סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, משך ההלוואה, לוח הסילוקין ומספר המועדים שבהם ניתן לפרוע את ההלוואה. שילוב כזה או אחר בין הפרמטרים יקבע את אופי המסלול ויאפשר ללווה לבדוק האם הוא מתאים לו.

חשוב לתכנן היטב את מסלול ההלוואה בגלל שתנאי השוק משתנים. התכנון חיוני גם כי המשכנתא מתאימה בצורה שונה לכל לווה, ואין מסלול אחד שמציג רק יתרונות ללא חסרונות. לכל לווה יש אופי שישפיע על הרכב המשכנתא ועל יכולת ההחזר.

כמו כן, משכנתא מתכננים לטווח ארוך ותוך שמירה על החזרים חודשיים בגובה של עד שליש מההכנסה הפנויה. תמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון של הבנק וכמובן שמשתלם לקצר את תקופת ההלוואה ככל שניתן.

אישור, בחירה ומחזור

יש שלושה שלבים מרכזיים שאותם אתם צריכים לעבור מול הבנק במסגרת נטילת משכנתאות. השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני, שיעיד על כך שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא. אחרי שתקבלו את האישור הזה תוכלו להשתמש בו גם כדי לפנות לבנקים אחרים ולהתחיל להתמקח על המסלול.

אישור עקרוני יינתן לכם על סמך פרמטרים כמו מספר ילדים, ותק בעבודה, הכנסות נטו, הלוואות קיימות וכן הלאה. ככל שהמצב הכלכלי שלכם טוב יותר ואחוזי המימון נמוכים, כך הסיכון של הבנק ירד והסיכוי לקבל אישור עקרוני יעלה.

השלב השני הוא בחירת מסלול משכנתא. השיקולים העיקריים שמלווים את השלב הזה צריכים להיות פיזור סיכונים, גמישות ובדיקת אפשרות לשינויים ביתרת ההלוואה. חשוב לבדוק את העלות הכוללת של המשכנתא על ידי סיכום כל התשלומים החודשיים, ולזכור שהנחיית בנק ישראל קובעת שלפחות שני שליש מתמהיל המשכנתא צריך להיות בריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות בלבד (5 שנים או יותר).

השלב השלישי הוא מחזור משכנתא. רוצים להחליף דירה? נולד לכם ילד ואתם מעוניינים להתאים את המשכנתא לצרכים החדשים? תוכלו לפנות לבנק כדי לשנות את הרכב מסלולי ההלוואה, התנאים, אורך תקופת ההלוואה וגובה המשכנתא. שמרו על העקרונות המנחים גם בעת המחזור ומנעו הוצאות מיותרות.

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.