מומחה נדל"ן עולמי: "לא הייתי רוצה להיות בשלטון בישראל כשמחירי הדירות יירדו"

פרופ' רוברט אדלשטיין: "אנשים אצלכם חושבים שמחירי הדירות צריכים לרדת. אבל כמדיניות ממשלתית זה כמעט בלתי אפשרית מפני שכל מי שיש לו נדל"ן יפסיד מכך – ומי שיש לו לא רוצה לוותר"

"שמעתי שאנשים כאן חושבים שמחירי הדירות צריכים לרדת. אני חייב להגיד שיש מעט מאוד מדינות שבהן מדברים על הורדת מחירים כמדיניות ממשלתית. זה הרי כמעט בלתי אפשרי, מפני שכל מי שיש לו נדל"ן יפסיד מכך – ומי שיש לו לא רוצה לוותר. אנחנו למעשה מדברים על חלוקה מחדש של העושר, ואני באופן אישי לא הייתי רוצה להיות בשלטון כשזה יקרה".

את הדברים אומר הכלכלן פרופ' רוברט אדלשטיין מאוניברסיטת ברקלי, מומחה עולמי לכלכלת נדל"ן. אדלשטיין הגיע ארצה להרצות בכנס בינ"ל שערך מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן ומכון אהרן למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי. לטעמו, הפתרון למשבר הדיור טמון בצמיחה כלכלית ובתחבורה ציבורית טובה: "ישראל היא בגודל של ניו ג'רזי. אנשים לא חייבים לקנות דירה בת"א היקרה, אבל הממשלה חייבת לספק רכבות שיקחו אותם לעבודה במרכז הארץ ושישלפו אותם מהרכב הפרטי".

שימו לב ל-U6

את השיחה עם אדלשטיין פתחנו בתהייה בנוגע לאחד המשתנים הכי חשובים לתמחור נדל"ן – גובה הריבית. תשובתו נפתחת באזהרה לגבי נבואות ותחזיות: "אם היינו יושבים בחדר הזה ב-2007 היינו מדברים על לחצים אינפלציוניים, על זה שהריבית גבוהה מדי, ואיך הדולר ימשיך לאבד גובה. פחות מעשור, והמצב הפוך בתכלית".

ובכל זאת, אדלשטיין, שמייעץ לשלל קרנות נדל"ן ענקיות, חושב שעליית הריבית לא תקרה "מחר בבוקר", בעיקר בגלל שאין לחצים אינפלציוניים נוכח עודף כושר ייצור אדיר ברחבי העולם, ובייחוד בסין. נאמר כי מאז נערך הריאיון הודיעה נגידת הבנק המרכזי בארה"ב, ג'נט ילן, כי לפחות ברבעון הראשון תישמר הריבית ברמתה האפסית, ואף שתועלה בהדרגה לא תשוב לרמות "נורמליות" לפני 2017.
לטעמו של אדלשטיין, ודאי עבור משקיעים לטווח זמן קצר יחסית, ארה"ב היא שוק הנדל"ן הטוב ביותר להשקעה, ולא פחות חשוב – הבטוח ביותר. הוא שם דגש מיוחד על רכישת נדל"ן מניב איכותי בשוקי "המעגל השני", בפרט באזורים שמחוץ לסן פרנסיסקו וללוס אנג'לס.
הוא מוסיף כי "לעולם לא יהמר נגד ניו יורק", וכי שווקים אטרקטיביים נוספים במערב התיכון הם מיניאפוליס ושיקגו. בדרום ארה"ב היעד מבחינתו היא טקסס: "קשה להתחרות בה כי היא מקום זול לעשות עסקים, הייתי מתמקד באוסטין שמשופעת בהייטק". מי שאינה נמצאת על מפת היעדים האטרקטיביים היא וושינגטון הבירה.

אז אמנם כלכלת ארה"ב נמצאת במצב טוב יותר מאירופה היבשתית ("בגלל מדיניות הצנע שמונעת בידי כלכלנים אידיאולוגיים מסוכנים מאוד") וסין ("המצב הכלכלי שם הרבה יותר גרוע מכפי שמקובל לחשוב"), ועדיין אדלשטיין מצביע על נקודת תורפה בולטת בכלכלת ארה"ב, שקשורה מאוד לענף הנדל"ן.

"לרוב אנשים מסתכלים בכל חודש על שיעור האבטלה 'הרגיל', שבאמת נמוך עכשיו, אבל אני בודק את שיעור האבטלה 'האלטרנטיבי' (U6) שסופר גם את מי שעובדים שלא מרצונם במשרה חלקית ומי שהיו רוצים לעבוד אבל התייאשו ממציאת עבודה. הנתון הזה קרוב יותר ל-15%.
"כמו במדינות אחרות, שוק העבודה מקוטע: מבחינת גבר אקדמי צעיר, בטח אם הוא היי-טקיסט, רמת האבטלה היא 3%-4% שזו למעשה 'אבטלה חיכוכית'. אבל אם אתה רואה חשבון בן 50 שפוטר, בכלל לא בטוח שתמצא עבודה חדשה, ואם כן אז זו תהיה עבודה ב-Target (ענקית סופרמרקטים). ואם עבדת בפס הייצור של ג'נרל מוטורס ופוטרת, מה הסיכוי שתמצא עבודה כזו?"

ביקוש למגורים

ברמת המאקרו, אדלשטיין מציין כי היקף השטח המשרדי לעובד יורד, ולכן אפילו כאשר יש גידול בתעסוקה, הגידול בביקוש לשטח משרדי פחות גדול מבעבר: "קח לדוגמה את גוגל, עם החדר הגדול שבו עובדים רבים יושבים יחד. נוסף לכך, חברות הפכו בעקבות המשבר ליעילות יותר, ולרוב שומרות על רמת היעילות שהשיגו".

בזווית המגורים מציין אדלשטיין כי צעירים רבים ממעמד הביניים מסיימים לימודים עמוסי חובות, והם מתחתנים ומביאים ילדים בגיל מבוגר יותר, ושוכרים לתקופות ארוכות יותר. ועדיין, אולי ל"אקו-בום" – ילדי דור ה"בייבי-בום" – יהיו פחות ילדים, אבל הם עדיין ייצרו ביקוש משמעותי לבתים בבעלות. זה יקרה אולי עוד עשר שנים, אבל בוודאות יקרה.

ואיפה הם יגורו? להערכתו, דפוס הפרבור יושפע מהטכנולוגיה שתאפשר מגורים הרחק ממקום העבודה. לו עצמו יש עוזרת אישית שלא ראה כבר שבע שנים, למרות שהם עובדים יחד כמעט בכל יום: "אני מייצג הרבה אנשים, אבל חשוב לי לציין שהקשר האישי בין אנשים לא ייעלם. ולראיה, כשאני בברקלי, אני בפגישות מבוקר עד ערב".

נדל"ן במחוזות הנפט

כוחות רבי עוצמה מטלטלים עתה את מחירי הנפט. אדלשטיין סבור שערב הסעודית ("שמפיקה חבית נפט בפחות מדולר"), לצד שחקניות נוספות, מנסים להבטיח שמחיר חבית לא יעלה על 70 דולר. זאת, במטרה להוציא את "צפון דקוטה" מהמשחק. מדינת צפון דקוטה הפכה בזכות מבנה גיאולוגי ענק למזוהה יותר מכל עם תעשיית הנפט והגז הדחוסים (Shale Oil).

בזכות הפקת נפט מסלעים מתקדמת ארה"ב במהירות אל עבר עצמאות אנרגטית, אך לטכנולוגיה זו יש עקב אכילס: עלות ההפקה גבוהה מאוד – ובעבר נשמעו ספקות ביחס להיתכנות הכלכלית של התעשייה אם מחיר חבית יישאר לאורך זמן מתחת למחיר של 65 דולר. מובן שבריאד ובבירות נוספות, יחככו ידיים ביום שחברות ההפקה האמריקאיות ישביתו את המקדחים.

על רקע זה מקדם אדלשטיין, שהוזמן להעיד כמה פעמים בעבר בפני הקונגרס בוושינגטון, יוזמה להטיל מכס שיעמיד את המחיר של חבית מייבוא על 70 דולר. רצפת הפלדה הזו אמורה להבטיח את שרידות יצרני הנפט הדחוס בארה"ב, ולמנוע מהאמריקאים לשלם כסף רב למדינות מפיקות נפט שהם אינם חפצים ביקרן.

מצד שני, הוא אינו בעד מחירי נפט ודלק נמוכים "מדי", שעלולים להחזיר את אמריקה לעידן הפזרנות. לדבריו, בששת החודשים האחרונים ירדו המכירות של מכוניות קטנות וחשמליות ועלו מכירות רכבי השטח. לפיכך, הוא תומך במס שיוטל על רווחי חברות האנרגיה לצד ביטול סובסידיות ותמיכות, והפניית תקבולי המס לשיפור מצב התחבורה הציבוריות ולמחקר שיקדם התייעלות אנרגטית.
מצפן ושמו יוסטון

מי שרכבה על המהפכה האנרגטית היא תעשיית הנדל"ן המניב בכמה ערי אנרגיה בצפון אמריקה: דאלאס, דנוור, פיטסבורג, קלגרי (קנדה) ועוד. "היהלום שבכתר" היא יוסטון – בירת האנרגיה העולמית – שמשמשת בית ל-20 מבין 25 חברות האנרגיה הציבוריות הגדולות בארה"ב. אין עוד עיר גדולה שנהנתה כל כך מהבום האנרגטי.

אנשי המחקר של ענקית שירותי הנדל"ן CBRE מצאו קשר ברור בין השגשוג של שוק המשרדים במטרופולין – שנשלט בידי שוכרות שקשורות במישרין לתחום האנרגיה או שנותנות לו שירותים כמו פירמות ייעוץ משפטי וחשבונאי – לבין העלייה במחירי הנפט והגז הטבעי. נתון מרכזי שיש לשים אליו לב הוא שהפריחה קרתה כאשר מחירי הנפט היו ברמה של 75 דולר לחבית.

האם יוסטון תבצע פניית פרסה? האנליסטים מציינים כי ענקיות האנרגיה מגבשות את תקציבי החיפושים וההפקה לטווחים ארוכים, כך שהתגובה לנפילה חדה במחירי הנפט, שאמורה לגרור ירידה בגיוס עובדים ושכירת משרדים, תתקבל בפיגור משמעותי של כמה רבעונים. בנוסף, בחלק מהמקצועות, כמו גיאולוגים ומהנדסים, ישנו מחסור בעובדים מיומנים והחברות יהססו אפילו עוד יותר אם לקצץ במצבת העובדים ובשטחי המשרדים או להמתין לתיקון של המחירים.

ב-CBRE מציינים כי רק אם המחירים יישארו לאורך זמן מתחת לרמת שיווי המשקל של תעשיית הפצלים, או אז תיערך הערכה מחדש של ההוצאות לשכירות.

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.