קרן תחזוקה לבניין: התקדים הירושלמי יאומץ ברמה הארצית

מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית גיבשו מסמך שיגדיר את עלויות התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים גבוהים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה. תחשיב זה מאפשר שימוש בתוספת זכויות ככלי לסיוע לבעלי דירות במימון עלויות התחזוקה ארוכת הטווח הצפויה בבניינים אלו.

בניינים גבוהים מאופיינים במערכות מורכבות, אשר דורשות שדרוג והחלפה בטווח הארוך. עלויות אלו חורגות מכספי התשלום השוטף לוועד הבית, ולכן ככל שיידרשו תיקונים משמעותיים בבניין בחלוף השנים, יהיה על הדיירים לשאת בעלויות הכרוכות בכך. אלו עלולות להיות בסכומים ניכרים, שספק אם תהיה לדיירים יכולת לשאת בהם.

מאחר והדיירים הם האחראים לתקינות הבניין, ובהעדר חקיקה המסדירה את אופן המימון של עלויות התחזוקה בכלל ובמקרים של תחזוקה ארוכת טווח בפרט, מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמים הסדר, שיסייע לדיירים במימון התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים רבי קומות. הסדר זה, אשר עוגן בחוות דעת מטעמה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מבוסס על תוספת זכויות בנייה ליזמים, שתותנה  בהקמתה של קרן נאמנות למימון התחזוקה ארוכת הטווח של הבניינים שיקים במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

בהתאם להסדר, היקפן של הזכויות המותנות שיוקנו ליזם ייקבע בהתאם לעלויות התחזוקה המשוערות של הבניין לטווח הארוך. על מנת לקבל היתר בנייה לבניית תוספת הזכויות, יידרש היזם להציג הסכם נאמנות ובהמשך להמציא ראיה בדבר הפקדת הכספים הנדרשים למימון התחזוקה.

על מנת לאפשר מימוש הסדר זה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצרה מסמך אחיד לחישוב עלויות התחזוקה על סמך מספר הקומות והמערכות שיש בבניין. על פי התחשיב המוצע, עלות תחזוקה חזויה בהתייחס למספר קומות בבניין לתקופה של 25 שנה היא:

מספר קומות בבניין	10	15	20	25	30	40
עלות בש"ח	1,562,000	2,816,000	3,453,000	4,790,000	6,050,000	8,183,000

*  לצורך הבדיקה נלקחו בחשבון בניינים בני 4 דירות בקומה.

"המנגנון המוצע מהווה חלק משינוי תפיסתי עמוק באופן התכנון והניהול של סביבת המגורים שלנו, מתוך ראייה ארוכת טווח", אומר מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. לדבריו, "המנגנון קובע לראשונה בצורה ברורה את עלות תחזוקת המבנים לתקופה של 25 שנים, ובכך מאפשר לקיים חיים מודרניים באיכות גבוהה לאורך זמן, בבניין הכולל עשרות משקי בית, מבלי שהדבר יטיל נטל כלכלי כבד על בעלי הדירות".

במברגר מסביר, כי באמצעות כלי זה, שאין בו כדי לפרוץ את גבולות התכנון, "אנו מבטיחים את קיומה של תחזוקה ארוכת טווח, יסוד חשוב  בהצלחה של פרויקטים של התחדשות עירונית, ושל בניית רבי קומות בכלל".

לדברי מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, "תחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל"ן, ואנחנו נותנים לו מענה באמצעות מנגנון של קרן תחזוקה שנועד בראש ובראשונה לדאוג לתחזוקת המבנים ועל איכות הבניינים לטווח ארוך, וכן להבטיח שהנטל של עלויות התחזוקה היקרות של בניינים אלה, לא יפלו על הדיירים".

ירושלים הובילה את השינוי

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים כבר מיישמת בפועל את מדיניות קרן התחזוקה ארוכת הטווח, וכוללת הסדר זה בהוראות התוכנית. כך לדוגמה, בתוכנית להתחדשות עירונית ברחוב ברזיל 4-12 בקריית יובל, הכוללת הקמת ארבעה מבנים בגובה 26 קומות כל אחד, הוחלט להוסיף זכויות לתוספת שתי קומות לכל מבנה ו 55 יחידות דיור, אשר מימושן מותנה בהקמת קרן נאמנות ייעודית לתחזוקה ארוכת טווח, בהיקף התואם את העלויות הנדרשות לכך, בסך של 19.2 מלש"ח.

בתוכנית פינוי בינוי ברחוב דהומי 8 בשכונת קריית מנחם, הכוללת הקמת מבנה אחד בגובה 20 קומות, הוספו זכויות לקומה אחת ו- 6 יחידות אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 3.45 מלש"ח.

בתוכנית פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי 17-21 ואלמליח 143-145, בשכונת קטמונים ח-ט, הכוללת הקמת שני מבנים בגובה 39 קומות ושני מבנים בגובה 15 קומות, החליטה הוועדה להוסיף קומה אחת לכל מבנה עם 23 יחידות דיור, אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 18 מלש"ח.

"על הקרנות להיות במודל של קרנות צמיתה"

מנכ"ל הירשוביץ פיננסים, דניאל שבקס, התייחס למסמך ואמר כי "ההוראות החדשות משקפות שינוי באופן החשיבה של וועדות ורשויות התכנון, אשר צופות לראשונה פני עתיד מנקודת המבט של התושב הקטן – שלרוב לא יודע להיערך מראש להוצאות משמעותיות בעתיד".

שבקס, המתמחה בניהול קרנות ארוכות-טווח, קורא ליזמי נדל"ן שלא להסתפק בהפקדת הכספים לקרן נאמנות שתתרוקן בחלוף השנים. "אם הקרנות ינוהלו במודל של קרנות צמיתה – כאשר התקנון מאפשר משיכת פירות בלבד מבלי לגעת בכספי הקרן – יתאפשר לתושבים ליהנות מפירות הקרן לעולמי עד. הרבה יותר מ-25 שנה. הבחירה לנהל את הכסף במודל קרנות צמיתה יסייע גם בשיווק הפרויקט, שכן הרוכשים ייהנו לעולמי עד מפירות הקרן".