"טמטום": בכיר ההשקעות במתקפה נגד רוכשי דירות להשקעה

שוק הנדל"ן בישראל אמנם נמצא מזה מספר חודשים בהאטה, מה שכמובן לא משכנע את רוב משקיעי הנדל"ן לחשב מסלול מחדש. כשיוצר הפודקאסט "מפת החום" גיא נתן העלה את הסוגיה בראיון עם אבנר סטפק, לא חסך האחרון שבטו.

"נדל"ן בישראל זה בעיניי הדבר הכי מטומטם לעשות, כי אנחנו חיים בבועה, שיא כל הזמנים בועה בכל קנה מידה, בכמות משכורות בכל פרמטר שלא תרצה אנחנו בבועה", קבע סטפק נחרצות. "נדל"ן בישראל זה הדבר שאני הכי לא מאמין בו נקודתית מבין כל ההשקעות האלטרנטיביות", הוסיף.

לדברי אבנר סטפק, מבעלי השליטה בבית השקעות 'מיטב', "מדברים בשנה האחרונה שמחירי הדירות נכון להיום עלו ב-20%. בולשיט. הם עלו ביותר, ב-40%, כי רק ההתייקרות של משכנתא ישראלית ממוצעת מיליון שקלים (היום כבר 940,000 ש"ח שקלים) ל-24-25 שנים רק עלייה של 2% ריבית בדבר הזה, שזה בערך 18,000 ש"ח בשנה על ה-900 ומשהו, רק הדבר הזה אם נעשה מח"מ (משך חיים ממוצע של נכס פיננסי, י"ג) של בערך 10 שנים זה בערך 200,000 שקל התייקרות בדירה. חוץ מזה שמחיר הדירה עלה בערך ב-20% קיבלת בעצם עוד 200-300 אלף שקל בגלל המשכנתא, שתכל'ס אתה לא רואה אותה אבל אתה משלם אותה במשך של 20-30 שנה".

ומה אם ממש התאהבתם בנדל"ן? סטפק מציע להשקיע בנדל"ן מניב בחו"ל. "אם החלטתם כבר להשקיע בנדל"ן, בשביל 1.8% תשואה משכירות ותקווה שאולי עוד תהיה עליית ערך אחרי שהדירות עלו פי 3", אומר סטפק, "תלכו להשקיע בנדל"ן באירופה, באירלנד 6.5% תשואה שוק נורמלי, צמיחה 13% השנה, תל"ג כפול ממדינת ישראל, תלכו לארה"ב, תקנו ריטים. למה מכל המקומות בעולם דווקא ישראל? באיזה בניין מתפרק בן 80 שנה? זו האלטרנטיבה הכי טובה שיש? זה פשוט לא הגיוני".

דבריו של סטפק באים תקופה קצרה לאחר פרסום מחקר שביצעה החטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות', ממנו עולה כי במונחים ארוכי טווח ההשקעה בשוק ההון היא הכדאית ביותר, בפער של מאות אחוזים לעומת שוק הנדל"ן.

לצורך ההשוואה בחרו החוקרים במדד הדגל של הבורסה בתל אביב, תל אביב 35, כמדד שישקף את ביצועי שוק ההון בישראל. מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כמדד בסיס לחישוב העלייה במחירי הדיור ומדד המחירים לצרכן של הלמ"ס לחישוב האינפלציה בתקופה זו.

המחקר מתבסס על נתוני המדדים הנ"ל החל מינואר 1993, אז החלה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם את מדד מחירי הדיור וכן החל להיסחר מדד המעו"ף (ששמה שונה בהמשך לתל אביב 25 ו-תל אביב 35) בבורסה בתל אביב, ועד לחודש האחרון. המחקר מצא כי:

• האינפלציה בישראל בתקופה הנסקרת עמדה על 160%.
• מחירי הדיור בישראל רשמו בתקופה הזו עלייה נומינלית של 553%, כאשר עליית המחירים הריאלית הייתה 393% (13% בממוצע לשנה).
• מדד הדגל של הבורסה בתל אביב עלה נומינלית באותה תקופה בלא פחות מ- 899%, כאשר התשואות הריאליות למשקיעים היו בשיעור של 739% (25% בממוצע לשנה).

למרות זאת, יש מי שיטענו בצדק כי השקעה במדד תל אביב 35 לא מפזרת מספיק את הסיכון. בדיוק לשם כך ערכו החוקרים ניתוח נוסף על פני אותה תקופה, כאשר הפעם הנתונים מתבססים על מדד המחירים לצרכן של ארצות הברית, ביצועי מדד 500 החברות הגדולות בארצות הברית (S&P 500) ומדד מחירי הדיור של ממשלת ארצות הברית. המחקר מצא כי:

• האינפלציה בארצות הברית בשנים 1993-2022 עמדה על 114%.
• מחירי הדיור בארה"ב רשמו בתקופה הזו עלייה נומינלית של 351%, כאשר עליית המחירים הריאלית הייתה 237% (8% בממוצע לשנה).
• מדד S&P 500 עלה נומינלית באותה תקופה ב- 809%, כאשר התשואות הריאליות למשקיעים היו בשיעור של 695% (23.9% בממוצע לשנה).

המחקר אינו מתייחס לתשואות שאינן נובעות מעליית ערך הנכס, כמו הכנסה משכירות, וזאת משילוב של כמה סיבות: חוסר היכולת למדוד את מחירי השכירות לאורך זמן בשל שינויים במדידות. שחיקת השווי הריאלי של דמי השכירות בחישוב ארוך טווח, מאחר ואינו משמש בדרך כלל להשקעה חוזרת. ניכוי הוצאות תחזוקה וירידה בערך הנכס כתוצאה מהתיישנותו. הוצאות מימון הדירה להשקעה (משכנתא). ההוצאות הנלוות הרבות לרכישת ומכירת הנכס (תיווך, עו"ד, מס רכישה, ניהול ועוד) וכן הדיבידנדים המועברים למשקיעי שוק ההון ואינם מוכרים למשקיעי הנדל"ן למגורים.