לראשונה: חברות נאמנות יוכלו להבטיח את כספי הרוכשים

במסגרת עבודת מטה מעמיקה, אישר שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף לצאת בפיילוט שיאפשר סוג נוסף של בטוחה, כך שחברות נאמנות יוכלו, לאחר קבלת אישור שר הבינוי והשיכון, להבטיח את כספי הרוכשים של דירות חדשות בפרויקטים תמ"א 38/1 מסוג חיזוק ועיבוי.

משרד הבינוי והשיכון פרסם קול קורא הפונה לחברות נאמנות, שהן חברות בת של חברות מימון, להגיש לשר בקשה להכיר בהן כחברות נאמנות לעניין זה. הפיילוט יאפשר לחברות שיעמדו בתנאים הקבועים בו, לשמש כחברות נאמנות, לעניין חוק המכר, במספר מוגבל של פרויקטים.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע כי מוכר דירה רשאי לגבות כספים מרוכש רק אם סיפק לו בטוחה מבין הבטוחות המפורטות בחוק. עד היום, מוכר דירה יכול היה לספק ערבות באמצעות בנקים או פוליסות ביטוח באמצעות חברת הביטוח, או לרשום על שם הרוכש הערת אזהרה. פסק דין שהתקבל לאחרונה פגע במעמד רוכשים המחזיקים בהערת אזהרה, והביא את משרד הבינוי והשיכון לייצר אפשרות נוספת למתן בטוחה.

כיום, קרוב ל-90% מהעסקאות למכירת דירות חדשות בישראל נעשות באמצעות ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק או חברת ביטוח, המספקים לרוכש הדירות ערבות להבטחת הכספים ששילם בעד הדירה. במסגרת ערבויות אלו הבנק או חברת הביטוח מחויבים להחזיר את כספו במקרה שהפרויקט נכשל. לצד זאת, בכ-10% מהעסקאות ניתנת לרוכש בטוחה מסוג רישום הערת אזהרה על הקרקע על שם רוכש הדירה.

לאגף ההגנה על רוכשי הדירות במשרד הבנוי והשיכון הגיעו מקרים רבים בשנים האחרונות בהם, לאחר שניתנה לרוכשים בטוחה מסוג הערת אזהרה, היזם נקלע לקשיים, לרבות פירוק החברה, ולא ניתן היה להשלים את בניית הדירות או להחזיר לרוכש את כספו. במקרים אלה רוכשי דירות איבדו חלק משמעותי מהכספים ששולמו בגין הדירה. הגורם המשותף לרוב הפרויקטים – היותם מסוג תמ"א 38/1 חיזוק והוספה של דירות.

נושא זה קיבל משנה תוקף בפסיקה בבית המשפט המחוזי (תיק פר"ק 14785-05-18) ודחיית הערעור אשר הוגש לבית המשפט העליון (ע"א 459/20), בקשר לפרויקט של חברת "דרך התאנה" ברמת גן, שם קבע בית המשפט בהערות האזהרה אשר נרשמו לטובת רוכשי הדירות הן "נכס מכביד" וביטל את ההגנה לרוכשים הניתנת באמצעות הערות האזהרה והסכמי המכר. כתוצאה מכך מצאו עצמם רוכשי הדירות בסיכון מוגבר לאיבוד כספים משמעותי. לאחר מקרה זה, בדצמבר 2020 פרסם ממונה חוק המכר אזהרה לרוכשים מפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 במסלול של הערות אזהרה.

החלופה החדשה עתידה להיות בטוחה יותר משיטת הערות האזהרה, ומטרתה לצמצם את השימוש בהערות אזהרה. יצוין כי הערות האזהרה הינן כלי חשוב בענף הנדל"ן ואין באמור כדי לפגוע בשימוש בכלי זה בפרויקטים שאינם תמא 38/1.

יצחק גולדקנופף, שר הבינוי והשיכון: "קרוב ל-50 שנים שלא נעשה שינוי מהותי בסוג הבטוחות בענף הבנייה, ולצערי המצב הביא לאיבוד כספי רוכשי הדירות. ממונה חוק המכר הציג בפני את הבעיה והפתרון, ומצאתי כי מדובר באפשרות בטוחה להגנה על כספי הרוכשים, ואישרתי לצאת בפיילוט. אני קורא לחברות נאמנות אשר עומדות בתנאים לגשת לקול הקורא לטובת הציבור".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "תפקידנו לאפשר לשוק הנדל"ן להתנהל בצורה יעילה ובטוחה. הפתרון אותו אנו מציעים לשוק כעת, הינו תוצר של עבודה מאומצת שנעשתה במשרד ואני שמח על הזכות להציג לכל העוסקים במלאכה חלופה חדשה אשר בתקווה, תביא לשכלול ההגנה על הרוכשים".